Liveni finantsjuht: intressimäärade tõus on väljakutseks nii arendajale kui koduostjale

Üks põletavam väljakutse kinnisvaraarenduses on hetkel seotud intressimäärade kasvuga ning eelkõige sellega kaasneva koduostjate ostujõu ja kinnisvara kättesaadavuse vähenemisega, nentis pool aastat tagasi Tallinkist kinnisvaraarendaja Liven finantsjuhiks läinud Joonast Joost.

“Üldist kindlustunnet ei ole vähendanud mitte ainult kõrge intressimäär, vaid ka teadmatus ja hirmud võimaliku jätkuva tõusu ees. Potentsiaalsete koduostjate ring on seega turul vähenenud ning peamiseks väljakutseks on üles leida need, kellel on vajadus ja võimalus kodu vahetada või uus kodu soetada ning kelle jaoks just Liveni pakutavad asukohad, planeeringud ja lahendused on sobivad,” ütles Joost.

Ta nentis, et arusaadavalt mõjutavad tõusnud intressimäärad negatiivselt ka arendajate rahastamiskulusid, kuid mõju ärimudelile on oluliselt madalam võrreldes mõjuga kinnisvarainvestorite ärimudelitele.

Teine suur probleemkoht on Joosti sõnul seotud planeeringute menetlemisega Tallinna linnas ning kolmanda väljakutsena tõi ta välja kinnisvaraarendaja ärimudeli väärtuse kommunikatsiooniga seonduvad keerukused. “Tulenevalt projektipõhisest ärimudelist, projektide pikast elueast ning müügitulude ja rahavoogude kontsentreerumisest projekti eluea mõistes lühikesele ajaperioodile, on kindlasti väljakutseks ka äritegevuse ja portfelli väärtuse investoritele lihtsalt mõistetavaks tegemine,” tõdes ta.

Majandustulemused kõiguvad

Joost tõdes, et majandustulemused võivad sõltuvalt perioodist olla väga kõikuvad ning tavapäraseid hindamiseks levinud kordajaid nagu P/E ja EV/EBITDA kasutades võib kergesti väärtust nii üle- kui alahinnata. “Oleme esile toonud, et arendusportfellis oli meil esimese kvartali lõpuga väga erinevates arendusstaadiumites kokku üle 125 000 m2 müüdavat pinda, mille hinnanguline netokäive ja potentsiaal on suurusjärgus 400 miljonit eurot ning mille kasumlikkust oleme hinnanud 14%-le,” ütles ta.

Joosti sõnul ei kajasta see aga tulevikus potentsiaalselt lisanduvaid kinnistuid ja tulevikuprojektide müügi- ja kasumipotentsiaali, ent on heaks toeks arusaamisel ettevõtte tunnetuslikust väärtuse suurusjärgust.

Viimase 12 kuu jooksul andis Liven Joosti sõnul uutele koduomanikele üle 135 kodu, millest tulenevalt kujunes perioodi käibeks 25,8 miljonit eurot, millest puhas kasum oli 0,5 miljonit eurot.

Kasumlikkuse tagamise protsess algab Joosti väitel juba soetatava kinnistu põhjaliku analüüsi, äriplaani ja riskihinnangu koostamisega iga potentsiaalse projekti puhul. “Meie eesmärk on saavutada vähemalt 20% omakapitali tootlus, mis tähendab, et kui analüüsi tulemusena selgub, et soovitud tootlust ei ole võimalik saavutada, ei paku selle kinnistu ost meile huvi,” rääkis ta.

Arenduse kõige suurema rahalise kulu moodustab ehitus. Joost nentis, et peatöövõtja valivad nad hankega, mis aitab kulusid võimalikult hästi juhtida ja eelarves püsida. “Käesoleva aasta alguses vähendasime ka personali ning sellega seoses vähenes ka meie vajadus kontoripinna järele. Viimasel on küll lühiajaline mõju, kuna aasta lõpust kolime uude salong-kontorisse Telliskivis,“ ütles Joost.

Omakapitali tootlus on oluline

Omakapitali tootlus on Liveni jaoks oluline, mistõttu kasutatakse kõigis arendusprojektides lisaks omakapitalile ka võõrfinantseeringut. “Kinnisvara soetamise ja arendamise etapis kasutame reeglina mezzanine tüüpi rahastust, mille puhul toimivad intressimaksed reeglina laenuperioodi lõpus,” rääkis Joost.

Kui arendus on jõudnud juba hilisemasse faasi ning eelmüük on jõudnud 50%-ni, alustavad nad ehitusega ning ehituse arveid finantseerivad valdavas osas pangalaenudega. Võõrkapitali kasutamine toimub jooksvalt ja pidevalt ning see sõltub eelkõige arendusprojektide arvust ning arengutest.

Omakapitali kaasamisi on Liven seni läbi viinud kolmel korral – 2019, 2021 ja 2023. “Jätkuvalt on plaanis ka avalik omakapitali kaasamine ja börsil noteerimine. Soovime emissiooni korraldada esimesel võimalusel, kui on märke nii koduostjate kindluse kui ka investorite kindluse suurenemise osas kinnisvara sektori ettevõtete vastu,” rääkis Joost.

Livenile kui koduostjatele keskenduvale arendajale on Joosti sõnul äärmiselt oluline ka klientide rahulolu ja tagasiside.

Ta tõdes, et viimasel poolastal on põletavaid teemasid laual olnud korraga rohkem kui kolm. Teemade ringi osas räägime tema sõnul nii tulude, kulude ja rahavoogude prognoosidest, regulaarsest aruandlusest, kapitali kaasamisest, laenude kaasamisest ja refinantseerimisest, aktsiate avaliku pakkumise ettevalmistusega seonduvast temaatikast, sisemistest arvestuslikest töökorralduse teemadest kui muustki.

Ühest keerukast sektorist teise

Joost on Livenis finantsjuhina töötanud pool aastat – varasemalt teenis ta leiba Tallinkis. Ta rääkis, et koos koroonakriisist väljumisega sai tema aeg Tallinkis täis ning oli sobilik hetk edasi liikumiseks. Teda kõnetasid Liveni juhtkond ning ettevõtte ambitsioonid – nii geograafilise laienemise kui ka börsi vaatest lähtuvalt. Hetkel keskendub ta Livenis sellele, et asjad enda jaoks võimalikult kiirelt jooksma saada ning keskkonna paranedes esmaemissioon edukalt ära teha. “Soovin, et kolme aasta pärast toimivad Livenis finantse puudutavad teemad sujuvalt ja kiirelt, sealhulgas ka börsi regulatsioonidest tulenevad kohustused,” ütles ta.

Majanduse, rahanduse ja juhtimise temaatika on Joosti sõnul talle alati sobinud ja meeldinud. Ta käis gümnaasiumis majandusklassis, omandas bakalaureusekraadi ärijuhtimises ning magistrikraadi rahanduse erialal. “Kindlasti sobivad mulle analüüsimise ja finantsmodelleerimise teemad ning erinevate ideede üle arutlemine. Mulle meeldib ümbritsevast keskkonnast aru saada ja seda mõtestada,” ütles ta.

Väikeses kollektiivis on tema enda sõnul väljakutseks leida tasakaal suuremas pildis mõtlemise ja detailidega tegelemise vahel – vaja on teha mõlemat, aga detailidele keskendudes on oht, et mõtlemise laad võib jääda liialt muule fokusseerituks.

Eduka meeskonnatöö saladuseks peab Joost ühist visiooni ja jagatud eesmärke. Sinna juurde kuulub ka avatud suhtlus ja üleüldine koostöövalmidus, et ka jooksvalt aru saada, et liigutakse jätkuvalt ühises suunas. “Samuti on oluline mõista, et inimesed mõtlevad ja tegutsevad erinevalt. Meeskonna mõistes on oluline, et liikmed toovad tiimi erinevaid pädevusi ja isikuomadusi ning et kõigil ei oleks samu tugevusi ja nõrkusi,” rääkis ta.

Aktiivne tegevus aitab taastuda

Parimaks viisiks pingelisest tööpäevast taastumiseks peab värske finantsjuht füüsilist tegevust, eriti korvpalli mängimist ning suhtlust inimestega väljaspool töökeskkonda. Joost naudib ka lauamänge, lauatennist ning klaverimängu.

Kõige suurema osa ajast pärast tööd veedab ta aga kodus pere seltsis, kus lisaks teismelisele neiule on eelmise aasta lõpust kasvamas ka rõõmus beebi. “Vanemal lapsel on juba paljuski omad käigud ja tegemised, aga pisike siiras naerupall on üks suur kodune pingeleevendaja,” rõõmustas ta.

Avaldatud: www.finantsuudised.ee