Финансовый директор Liven: Повышение процентных ставок — проблема и для застройщиков, и для покупателей жилья

Одна из самых насущных проблем в области девелопмента в настоящее время — повышение процентных ставок и, прежде всего, сопутствующее этому снижение платежеспособности покупателей жилья и доступности недвижимости, заявил Йоонас Йоост, полгода назад перешедший из Tallink в девелоперскую компанию Liven на должность финансового директора.

«Уверенность в завтрашнем дне уменьшилась не только из-за высоких процентных ставок, но также из-за неизвестности и опасений относительно их возможного дальнейшего повышения. Таким образом, на рынке сократился круг потенциальных покупателей жилья, и наша основная задача состоит в том, чтобы найти тех, у кого есть потребность и возможность сменить жилье или приобрести новое и кому подходят локации, планировки и решения, предлагаемые Liven», — объяснил Йоост.

По его словам, повышение процентных ставок отрицательно сказывается на застройщиках из-за увеличения расходов по финансированию, однако сложившаяся ситуация оказывает куда меньшее влияние на их бизнес-модель, чем она имеет на бизнес-модели инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.

Как сказал Йоост, еще одну большую трудность представляет собой процедура утверждения проектов планировки в Таллинне. Третьей проблемой он назвал сложности, связанные с обоснованием ценности бизнес-модели застройщика: «Из-за проектной бизнес-модели, длительного срока реализации проектов и концентрации доходов от продаж и денежных потоков в пределах короткого с точки зрения длительности проекта периода, непросто донести до инвесторов ценность нашей бизнес-модели и портфеля».

Экономические показатели колеблются

Йоост отметил, что экономические показатели могут сильно колебаться в зависимости от периода. Применяя обычно используемые для оценки мультипликаторы, такие как P/E и EV/EBITDA, стоимость компании можно легко переоценить или недооценить. «Хотелось бы подчеркнуть, что по состоянию на конец первого квартала в нашем портфеле было в общей сложности более 125 000 м2 продаваемых площадей на разных стадиях застройки. Их оценочный нетто-оборот и потенциал составляет порядка 400 миллионов евро, а их прибыльность мы оценили в 14%», — сказал он.

По словам Йооста, эти цифры не отражают объекты, которые появятся в будущем, а также потенциал продаж и прибыли от будущих проектов, но тем не менее служат хорошим подспорьем для понимания примерной стоимости компании.

Йоост сообщил, что за последние 12 месяцев Liven передала новым владельцам более 135 квартир, в результате чего оборот за этот период составил 25,8 млн евро, из которых чистая прибыль составила 0,5 млн евро.

По утверждению Йооста, процесс обеспечения прибыльности начинается с тщательного анализа плюсов и минусов приобретаемого участка и составления бизнес-плана и проведения оценки рисков для каждого потенциального проекта. «Наша цель — добиться рентабельности собственного капитала не менее 20%, следовательно, если анализ показывает, что желаемая рентабельность не может быть достигнута, то мы не заинтересованы в покупке того или иного участка земли», — рассказал он.

Больше всего средств уходит на строительство. Йоост отметил: они выбирают генерального подрядчика через тендер, что помогает максимально эффективно управлять расходами и укладываться в бюджет. «Также в начале текущего года мы сократили штат сотрудников, в связи с чем уменьшилась наша потребность в офисных помещениях. Правда, последнее будет иметь краткосрочный эффект, так как в конце года мы переезжаем в новый шоурум-офис в Теллискиви», — сообщил Йоост.

Рентабельность собственного капитала важна

Рентабельность собственного капитала имеет для Liven большое значение, поэтому во всех девелоперских проектах в дополнение к собственному капиталу используется заемное финансирование. «На этапе приобретения и развития недвижимости мы, как правило, прибегаем к мезонинному финансированию, при котором выплата процентов обычно производится в конце срока кредита», — сказал Йоост.

Когда реализация проекта уже находится на более поздней стадии и предпродажа достигла 50%, фирма приступает к строительству и финансирует его преимущественно за счет банковских кредитов. Использование заемного капитала носит постоянный и непрерывный характер и зависит прежде всего от количества девелоперских проектов и того, на какой стадии они находятся.

До сих пор компания Liven привлекала собственный капитал трижды — в 2019, 2021 и 2023 годах. «По-прежнему планируются открытое привлечение собственного капитала и листинг на бирже. Мы хотим провести эмиссию сразу же, как только появятся признаки повышения доверия покупателей жилья и инвесторов к компаниям, занимающимся недвижимостью», — сказал Йоост. По его словам, для Liven как застройщика, ориентированного на покупателей, чрезвычайно важны удовлетворенность клиентов и их отзывы. 

Йоост отметил, что в последние полгода одновременно приходилось решать не менее трех злободневных проблем. Что касается круга тем, то это прогнозы доходов, расходов и денежных потоков, регулярная отчетность, привлечение капитала, кредитов и рефинансирования, вопросы подготовки публичного размещения акций, вопросы организации труда и многое другое.

Из одного сложного сектора в другой

Йоонас Йоост работает финансовым директором в Liven полгода — ранее он зарабатывал на жизнь в Tallink. Йоост рассказал, что после выхода из коронакризиса он понял, что его время в Tallink подошло к концу и наступил момент, чтобы двигаться дальше. Ему импонирует руководство Liven и амбиции компании — как с точки зрения географической экспансии, так и с точки зрения выхода на биржу. На данный момент в Liven он сосредоточен на том, чтобы как можно быстрее наладить работу и при улучшении обстановки успешно провести первичную эмиссию. «Хочу, чтобы через три года в Liven четко и быстро происходили все процессы, связанные с финансами, включая выполнение обязательств, вытекающих из правил биржи», — сказал он.

Сфера экономики, финансов и управления всегда была близка Йоосту. Он посещал уроки экономики в гимназии, получил степень бакалавра в управлении бизнесом и степень магистра в области финансов. «Я люблю анализировать данные и составлять финансовые модели, а также обсуждать различные идеи. Мне нравится разбираться в том, как функционирует окружающая среда, и осмысливать происходящие в ней процессы», — поделился он.

В маленьком коллективе, по признанию Йооста, бывает сложно мыслить масштабно и одновременно уделять достаточно внимания деталям: необходимо и то и другое, но при сосредоточении на деталях есть риск отклониться от основного курса.

Секретом успешной командной работы Йоост считает схожее видение и общие цели. Сюда же следует отнести и открытость в общении и готовность к сотрудничеству — это необходимо для того, чтобы в процессе работы убеждаться, что команда продолжает двигаться в одном и том же направлении. «Также важно осознавать то, что люди думают и действуют по-разному. Для командной работы существенно, чтобы члены команды привносили в нее разные компетенции и личные качества и чтобы не у всех были одинаковые сильные и слабые стороны», — считает Йоост.

Активность помогает восстанавливаться

Лучшим способом восстановиться после напряженного рабочего дня новоиспеченный финансовый директор считает физическую активность, особенно игру в баскетбол, и общение с людьми за пределами рабочей среды. Йоост также увлекается настольными играми, настольным теннисом и игрой на фортепиано.

Однако бóльшую часть времени после работы он проводит дома с семьей, в которой, кроме дочери-тинейджера, подрастает появившийся на свет в конце прошлого года жизнерадостный малыш. «У старшего ребенка уже своя жизнь, свои интересы, а маленький искренний комочек счастья отлично помогает расслабиться», — поделился своей радостью Йоост.

Опубликовано: www.finantsuudised.ee